こんにちは。
この記事をお読みいただきありがとうございます。
私は京都市を中心に関西全域で旅館業や住宅宿泊事業など、いわゆる民泊を開業する為の手続きを代行している行政書士です。
この記事では、これから奈良県で民泊を始めたい！という方に向けて開業までにしておくべきことをまとめました。
奈良県は大阪へのアクセスもよく、観光資源が多く残された歴史のある都市です。
弊所の体感としても、奈良での民泊やゲストハウスなどの許可手続きをサポートさせていただくことが増えてきました。
奈良県で民泊を始めたいという方は、最低限この記事の内容を頭に入れておきましょう。
奈良県で民泊を開業する際のスケジュールと手続きの流れ
まずはざっくりとでいいので民泊を開業する為の手続きの流れとスケジュールを把握していきましょう。
初期投資をできるだけ節約する為にも、開業までにどのような手順で進めていくのか知っておくことは必要不可欠です。
スケジュールを把握して逆算して物件準備を進めましょう。
下記のような流れになります。
①営業形態の選定
②物件の選定
③資金調達
④リフォーム
⑤必要な許認可の取得
⑥営業開始
上記のような流れが一般的なものとなります。
それでは詳細を説明していきますね。
①営業形態の選定｜旅館業（簡易宿所営業）or民泊新法？
いわゆる民泊を開業するには3つの営業方法があります。
・特区民泊（許可難易度は簡単。宿泊制限は無し。2泊～宿泊可能）
・民泊新法（許可難易度は簡単。年間最大180日。1泊～宿泊可能）
・旅館業法 （許可難易度は高難易度。制限なし）
上記の3つです。
簡単に違いを説明すると以下のようになります。
こう見ると特区民泊は魅力的ですよね。
しかし、奈良県では現在特区民泊の申請はできません。
民泊新法による届出か旅館業法に基づく簡易宿所営業しか選択肢がないわけですね。
自分にはどの許可が必要になるのか？判断するポイントも簡単に説明しておきましょう。
下記は旅館業法と民泊新法の制度の違いです。
①営業場所（用途地域）
簡易宿所営業では住居地域での営業はできない。
②住居利用の有無
簡易宿所営業については住居としての利用は不可。
③費用
許可の手数料だけでも旅館業法は24,200円。民泊新法は0円。
行政書士などの専門家へ依頼する場合も旅館業法の報酬の方が10万～20万円程度高額となる。
④収益
旅館業法についてはほぼ宿泊制限はないが、民泊新法による届出の場合は年間180日までと営業日数が半分となる。
収益と原価を計算し、民泊にしようとしている物件での収益目標を達成できるのかを事前に検討しなければならない。
②物件の選定
次に考えるのはメインとなる物件の選定です。
一番ワクワクするところですよね。
自分の色を思う存分に発揮することができます。
既に自分の所有している物件を使用するのか、新たに物件を買い取る又は借り入れて使用するのか。
選定する為の見るべきポイントを簡単に説明していきます。
・物件の場所
旅館業法の場合
第１種低層住居専用地域、第２種低層住居専用地域、第１種中高層住居専用地域 及び第２種中高層住居専用地域は建築NG
民泊新法の場合
基本NGはないが奈良県は独自ルールとして、下記のように定めています。
住宅宿泊事業法の適用条例（制限区域）
（１）区域：幼稚園、小学校、中学校、義務教育学校、高等学校、中等教育学校、特別支援学校、高等専門学
校、幼保連携型認定こども園及び保育所の敷地から周囲１００ｍ以内の区域
（※旅館業法の許可を受けて旅館業を営む施設が所在する区域を除く）
期間：月曜日の正午から金曜日の正午まで（祝日の前日正午から翌日正午まで及び教育委員会
もしくは学則等で定める休業日の前日正午から休業日の翌日正午までを除く）
（２）区域：古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法に規定する歴史的風土特別保存地区並びに
明日香村における歴史的風土の保存及び生活環境の整備等に関する特別措置法に規定する
第一種歴史的風土保存地区及び第二種歴史的風土保存地区に該当する区域
期間：観光旅客の宿泊に対する需要が増大すると認められる期間
（平成３１年度からは、４月～５月及び１０月～１１月の期間）
制限の適用除外
以下の場合については、上記（１）（２）の区域内においても制限の適用を除外します。
○家主が同居して（家主居住型）実施する場合。
○家主が同居しない（家主不在型）で実施する場合であっても、次の事項を すべて満たす場合。
①法第１１条第１項の規定による住宅宿泊管理業務を委託していること又は同項ただし書きに該当すること。
②届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を行う住宅宿泊管理業者の営業所又は事務所から当該届出住宅までの距
離が片道２キロメートル未満であること。
③当該営業所又は事務所において２人以上の者が②の住宅宿泊管理業務に常時従事していること。
（同一家屋や隣接した家屋に常駐している場合は１人以上）
④当該営業所又は事務所において届出住宅に係る住宅宿泊管理業務に従事する者及び届出住宅の宿泊者が通
話をすることができる機器を設置していること 。
・物件の構造
旅館業法（簡易宿所営業）の場合
客室面積：延床面積33㎡以上 （定員10人未満では定員×3.3㎡以上）
※奈良県では、条例によって、10人以上とする施設においては、2.4㎡について一人としています。また、階層式寝台を設置する場合には、床板面積1.6㎡について一人とされています。
階層式寝台（2段ベットなど）を有する場合には、上の段と下の段の間を、概ね１ｍ開けること。
フロント：必要
民泊新法の場合
客室面積：宿泊者が占有する面積が定員×3.3㎡以上
フロント：不必要
③資金調達
民泊を始める際に必要な開業資金を用意するのに金融機関からの融資が必要となる場合があります。
間違っても利息の高いサラ金から借りるのはやめてくださいね。
また、自己資金でギリギリまかなえそうでも現金はあるにこしたことはないのと、今後ビジネスを続けていく為にも金融機関へ提出する事業計画を考えることは有益な経験となります。
公庫・地銀・信用金庫など。
個人的には公庫は許可を取得している物件を買い取るなどでなければ厳しい印象です。
必要であれば、融資に強い税理士などの紹介もしていますのでお気軽にお問い合わせください。
④リフォーム
旅館業法や民泊新法に合わせて工事を行うことは勿論ですが、気を付けるのは消防設備についてです。
宿泊者の安全を守ることは、民泊運営において最も重要な責務です。消防設備の設置は法令で義務付けられており、安全対策を怠ると重大な事故につながる可能性があります。そのため、適切な消防設備の設置と定期的な点検・メンテナンスは必須事項ですね。
細かい説明は省きますが、細かく定められていますので事前にご相談下さい。
また、リフォームを行う際にターゲットとする顧客をイメージしてみてください。
例えば外国人をメインの顧客で考えている場合は、外国人の好むテイストであったり、予想される体格を考えて少し大きめのトイレやシャワーを用意し、生活を快適に過ごせるように配慮したり。
⑤必要な許認可の取得
①で考えた必要な許可を取得しましょう。
簡易宿所営業or民泊新法。
予想の許可までのスケジュールは下記のようになります。
・旅館業法に基づく簡易宿泊
１．事前相談
２．．許可申請
３．実地調査
４．許可書交付
１～４までで１~2カ月程度となります。
旅館業許可は申請する人の経験値によっても大きく差が出る許認可の為、安いだけではなくある程度経験のある行政書士に依頼する方がトータルでは安くなります。
・民泊新法（住宅宿泊事業法に基づく届出）
１．事前相談
２．計画の公開（標識の掲示，近隣住民及び自治会等への説明）
３．許可申請 （標準処理期間は30日）
４．実地調査
５．標識発行
事前相談から届出書を提出するまではおおむね１箇月程度、施設（届出住宅）の現地調査を経て、届出を受理し、法令に定める標識を発行するまでは１～２カ月程度が手続に要する標準的な期間となっています。
⑥営業開始
民泊に必要な許認可が取得できれば、あなたも経営者となります。
広告の為の写真撮影や広告の原稿打ち合わせ。アメニティの充実や管理業者との打ち合わせなど、まだまだやる事は山積みです。
一つ一つ確実にこなしていくことであなたの経営者としてのキャリアも上積みされていきます。
楽しいことばかりではありませんが、あなたが経営に集中できるよう微力ながらサポートさせていただきます。
民泊開業サポーター
最後までお読みいただきありがとうございます。
如何でしょうか？
少しは開業へのイメージはできましたか？
弊所は開業より民泊の手続きをメイン業務として行ってきました。
奈良県での開業の際にはぜひ一度ご相談してください。
メールのでのお問い合わせは24時間。電話でのご相談も起きている限りはご対応させていただきます。
