住宅宿泊管理業登録申請とは？｜制度の概要と登録方法をまとめました

民泊新法では３つの役割が存在します。
３つすべてが民泊には欠かせない重要な役割を持ちますので簡単に説明しておきますね。

「住宅宿泊事業者」・・・いわゆる民泊（宿泊施設）を運営する会社です。物件を用意して宿泊サービスを提供して報酬を得ます。

「住宅宿泊管理業者」・・・家主不在型の住宅宿泊管理業務を行って報酬を得ます。ゴミ出しのルールの周知や宿泊者名簿の管理・クレームの対応など、民泊サービスの根幹とも言えます。

「住宅宿泊仲介業者」・・・民泊に宿泊したいユーザーと民泊オーナーの契約・仲介を行います。airbnbなどもこれにあたります。ちなみに代理できるのは住宅宿泊事業法に届出されている物件のみです。旅館やホテルなどは旅館業法に基づく旅行業登録が必要です。

簡単に役割を説明するとこんな感じです。
この記事では、特に重要な『住宅宿泊管理業者』についてご説明いたします。
これから開業したい方は要チェックです。

住宅宿泊管理業者とは？

住宅宿泊管理業者は、先ほども簡単に説明したように民泊オーナーの代わりにクレーム対応や物件の管理を代理で行います。
主な仕事内容は３つ。

１．宿泊者の衛生の確保
住宅宿泊事業者は、宿泊者の衛生の確保を図るために届出住宅について、各居室の床面積を宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上確保するとともに、定期的な清掃や換気及びその他の必要な措置を講じる必要があります。

２．宿泊者の安全の確保
住宅宿泊事業者は、宿泊者の安全の確保を図るため、届出住宅に以下の措置を講じる必要があります。
・非常用照明器具の設置
・避難経路の表示
・火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置

安全装置については下記の民泊ポータルサイトの図を参考にしてください。

３．外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保
住宅宿泊事業者は、外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置として、以下のことを宿泊者に対して講じる必要があります。
（１）外国語を用いて、届出住宅の設備の使用方法に関する案内をすること
（２）外国語を用いて、移動のための交通手段に関する情報を提供すること
（３）外国語を用いて、火災、地震その他の災害が発生した場合における通報連絡先に関する案内をすること
（４）外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置

４．宿泊者名簿の備付け等
住宅宿泊事業者は、正確な記載を確保するための措置を講じた上で、宿泊者名簿に次の項目を記載する必要があります。
・　宿泊者の氏名、住所、職業及び宿泊日
・　宿泊者が国内に住所を有しない外国人であるときは、その国籍及び旅券番号
また、次のいずれかの場所に宿泊者名簿を備え、３年間保存し、都道府県知事から要求があったときは、提出しなければなりません。
・　届出住宅
・　住宅宿泊事業者の営業所又は事務所
宿泊者名簿を電子データで作成、保管する場合、紙で出力可能な状態にする必要があります。

５．周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明
住宅宿泊事業者は次の事項を宿泊者に対し（外国人に対しては外国語を用いて）、書面の備付けその他の適切な方法により説明する必要があります。
・　騒音の防止のために配慮すべき事項
・　ごみの処理に関し配慮すべき事項
・　火災の防止のために配慮すべき事項
・　その他届出住宅の周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項

６．苦情等への対応

住宅宿泊事業者は、届出住宅の周辺地域の住民からの苦情及び問い合わせについては、適切かつ迅速にこれに対応する必要があります。

苦情等への対応

• 深夜早朝を問わず、常時、応答又は電話により対応する必要があります
• 宿泊者が滞在していない間も、苦情及び問合せについては対応する必要があります。
• 誠実に対応することが必要であり、例えば、回答を一時的に保留する場合であっても、相手方に回答期日を明示した上で後日回答する等の配慮が必要です。
• 滞在中の宿泊者の行為により苦情が発生している場合において、当該宿泊者に対して注意等を行っても改善がなされないような場合には、現場に急行して退室を求める等、必要な対応を講じることとします。また、住宅宿泊管理業務の委託を受けた住宅宿泊管理業者が退室を求める場合には、宿泊契約の解除の権限を予め委託者から得ておくこと必要となります。
• 苦情及び問合せが、緊急の対応を要する場合には、必要に応じて、警察署、消防署、医療機関等の然るべき機関に連絡したのち、自らも現場に急行して対応することが必要です。

こんな感じです。
ちなみに電気やガスなどの契約の代行や行政への届け出の代行を行ったりもしています。
私たち行政書士へ申請の代行を依頼してくれるのも管理業者さんだったりします。

いつもありがとうございます。

住宅宿泊管理業者が必要となるケース

民泊施設すべてに住宅宿泊管理業者が必要なわけではありません。

１．届出住宅の居室の数が、５を超える場合
２．届出住宅に人を宿泊させる間、不在（※1）となる場合（※2）

• （※1）日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在は除く
• （※2）住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなくてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないと認められる場合として以下のいずれをも満たす場合は除く
  • [1] 住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が同一の建築物もしくは敷地内にあるとき又は隣接しているとき
    （住宅宿泊事業者が当該届出住宅から発生する騒音その他の事象による生活環境の悪化を認識することができないことが明らかであるときを除く）
  • [2] 届出住宅の居室であって、それに係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊事業者が自ら行うものの数の合計が５以下であるとき

上記の場合に住宅宿泊管理業者さんと契約する必要がある訳ですね。

住宅宿泊管理業者になる為の要件

それでは、どのような要件をクリアすれば住宅宿泊管理業者になれるのでしょうか？

まずは、登録の拒否事項に該当しないこと。
下記の拒否事項に該当していないか確認しましょう。

【1】~【9】については読めばわかると思います。
【10】【11】はこれを読むだけでは分からないですね。

分かりやすく解説します。
まずは【10】の財産的基礎を有しないの意味からいきましょう。

・「住宅宿泊管理業を遂行するために必要と認められる国土交通省令で定める基準」は以下のように規定されています。
（１）負債の合計額が資産の合計額を超えないこと。
（２）支払不能に陥っていないこと。

上記（２）「支払不能に陥っていないこと」とは、債務者が支払能力の欠乏のため弁済期にある全ての債務について継続的に弁済することができない客観的状態のことをいいます。なお、支払能力の欠乏とは、財産、信用、あるいは労務による収入のいずれをとっても債務を支払う能力がないことを意味します。

理解できましたか？
それでは【11】はどうでしょう？

「住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制」に関する考え方について、本要件における必要な体制が整備されていることとは、（１）管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制及び（２）住宅宿泊管理業務を適切に実施するための必要な体制の両方を備えることをいいます。

（１）管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制について
本要件における必要な体制とは、(a)登録実務講習修了者、(b)「人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分の取引又は管理に関する契約の締結に関する実務」に２年以上従事した者、(c)国土交通大臣が登録実務講習修了者や住宅の取引又は管理に関する実務に２年以上従事した者と同等の能力を有すると認める者のいずれかを満たす者をいいます。

そして個人と法人で要件が変わってきます。

【申請者が個人の場合】
以下のいずれかを満たしている場合は、同等の能力を有するものとみなされます。

・宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士の登録を受けていること
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律に規定する管理業務主任者の登録を受けていること
・賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則に規定する登録証明事業による証明を受けていること

【申請者が法人の場合】
以下のいずれかを満たしている場合は、同等の能力を有するものとみなされます。

・個人の場合の要件を満たす者（登録実務講習修了者、住宅の取引又は管理に関する実務に２年以上従事した者を含む）を従業者として有すること
・宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引業者の免許を受けていること
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律に規定するマンション管理業者の登録を受けていること
・賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に規定する賃貸住宅管理業者の登録を受けていること

（２）住宅宿泊管理業務を適切に実施するための必要な体制について

・法第７条の措置、法第８条の規定による宿泊者名簿の正確な記載を確保するための措置、法第９条の説明、法第10条の規定による苦情及び問合せへの応答について、ICT等を用いて遠隔で業務を行うことを予定している場合には、宿泊者との連絡の必要が生じた場合にすみやかに、かつ、確実に連絡がとれる機能を備えた機器の設置等を行う必要があり、登録の申請の際に、それぞれ具体的な方法を明らかにする必要があります。
・再委託先の事業者がこれらの方法を用いる場合には、再委託が予定される者の情報を含めて登録の申請を行う必要があります。
・これらの場合において、住宅宿泊事業者との間で住宅宿泊管理業務の委託を受けている間、常時、宿泊者と連絡を取ることが可能な人員体制を備える必要があり、住宅宿泊管理業者（自社の従業者を含む。）又は再委託先の従業者の交代制によって、従業者が苦情対応で現地に赴いている間も、別の苦情に応答可能であるような体制を常時確保する必要があります。
・旅館業法の許可を受けた施設の営業者であって、玄関帳場を設けている等の事情がある者が住宅宿泊管理業者の登録の申請を受けようとする場合には、常時、宿泊者と連絡を取ることが可能な体制を有しているものとみなして差し支えありません。ただし、ICT等を用いて上記の業務を行う場合には、同様に、具体的な方法を明らかにする必要があります。

それでは、住宅宿泊管理業者登録申請に必要な書類を最後に解説いたします。

住宅宿泊管理業者登録｜必要書類について

法人

・登録申請書
添付書類は下記になります。

個人

・登録申請書
添付書類は下記のようになります。

住宅宿泊管理業者様｜提携可能｜行政書士へお任せください

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弊所は京都を中心に関西全域で旅館業及び民泊申請を主な業務としてお手伝いさせていただいています。

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